2013/12/07

870【五輪騒動】都市計画談議(その5)土地利用転換なくて緩和だけ再開発等促進区もありか

(その4)からの続き

新国立競技場が20120年オリンピックのメイン会場であるためには、どうしても今の競技場の建て替えしか、場所がなかったらしい。
というのは、2016年オリピック招致に失敗した原因に、その時のメイン会場を臨海つくるとして立後補したのだが、IOCから交通が不便だし、三方を海に囲まれテロ対策が難しいと、マイナス評価されことがあったのだ。
そのときも今のような拡張敷地を検討したが、土地関係者との調整や費用の面であきらめた。(ニュースソース2012/7/27 日本経済新聞 電子版

また失敗を繰り返さないためには、今度はなにがなんでも建て替えすることになったようだ。
そして、それが確実であることをIOCに示すためには、国際コンペをやって計画案を決め、その計画案の実現を担保する都市計画決定が必要であったのだろう。
だから、2013年9月のオリピックの時期開催を決める日取りから逆算して、2012年7月コンペ開始、同9月一等案決定、2013年1月都市計画手続き開始、同5月道路と公園の変更および地区計画が決定という、非常に忙しいことだった。

でも考えてみると、2016年招致活動の時にもいろいろと検討していただろうから、こんどはそのときの反省にたって新たな対策と延長上で準備をすることができたはずだ。
建築や都市計画の専門家が協力しているだろうから、今回の地区計画もそのときに俎上にあがっていたかもしれない。
国際コンペまでもやったのは、東京は本気だぞとIOCへの宣伝だったのかもしれない。

さて、オリピック用には、今や8万人収容の施設が必要となる。いろいろ検討すると、新競技場計画床面積は29万㎡にもなる。今の5万人収容可能で延べ床面積は5.2万㎡、現在施設の改修では無理だし、現敷地面積74000㎡にも収まらない
そこで2016年招致活動の時と同じ交渉を周辺地主と交渉して、こんどは敷地を隣接地に拡げて113000㎡までは確保できることになった。
それでも現在の都市計画の決めている容積率200%、高さ20mの制限には収まらないから緩和してもらおう。ということで都市計画提案制度を使って、再開発等促進区を有する地区計画の登場である。

この再開発等促進区の地区計画は、元来は土地利用が大きく転換をする地区に適用するものである。たとえば臨海部の大規模工場倉庫跡地を市街地に変えるとか、密集した市街地で公共施設整備と併せて土地の合理的活用をする再開発事業などに使われてきた。
既存の都市計画による建築の用途や形態の制限を、土地利用の転換に合わせてきめ細かに変更することで、新たな市街地を誘導するのが目的である。
だから公共的空間の新たな整備と引き換えに、用途や形態の緩和もできることが特徴である。極端に言えば、合理的理由があれば、既存の都市計画を無視して、まったく別の都市計画を決めることができる。

ところで、新国立競技場の計画は、なにか別の用途であった土地の土地利用が大きく転換するものではない。結果から見ると、もともとの用途の競技場がひろがり、容積率と高さ制限が緩和されただけである。
公園や道路が一部替わったが、再開発促進区地区計画の本来の目的の、大幅な土地利用の転換があるとは、とても言えない。
早い話が、土地利用機能は変わらないが、容積率と高さの規制緩和だけを行った感が強い。そうか、こういう再開発等促進区のかけ方もあるのかと、感心した。

その容積率を200%から250%へ、高さを20mから75mへと緩和した引き換えに、競技場が公共のために提供したお土産は、3000㎡の広場が2か所と、敷地の周囲の道路沿いに歩道状の幅8m空地である。
このお土産が緩和に見合うものかどうか、広場は敷地カウントされないから純粋にお土産だが、歩道状空地は敷地だからお土産としては半分くらいの価値か。

でも、実は新国立競技場が奪ってしまって、滅失する公共施設がふたつある。ひとつは現競技場とか霞ヶ丘広場との間にある幅15mの道路である。もうひとつは230戸余りの都営霞ヶ丘アパートである。
公園は立体公園制度までつかって面積確保したのに、図を見てもこれら二つの公共施設は、どこにも代替え施設が見当たらない。この二つでお土産は帳消しになるような気がするが、どうなのだろうか。
なんだか緩和が甘い待遇のような気もするが、もちろん東京都の都市計画当局が「東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準基準」によって定めたのだし、第201回東京都都市計画審議会でばっちり審議した結果だから、それでよいのだ、たぶん。

その新競技場の計画の図は、コンペ当選案のザハ・ハディド描くところの、お名前の通りのドハデな絵ばかりがまかりとおっているが、きちんと地区計画に従って収まる絵は、12年11月の地元説明会資料のものだけのようである。
都庁に行けばあるのかもしれないが、とりあえずこの図をあるブログから拾った。一等当選案の競技場の形のように見える。

地区計画はきめ細かな都市計画だから、その将来像を事前にかなりの程度に描いておいて、それに対応するように内容を定めるものである。
特に再開発促進区の地区整備計画は、その整備内容も実行する事業者も事業推進の方法も、かなり確実なものを前提に定めるものだ。内容の企画評価作業も必要である。
だからJSCは詳しい事業計画を、都市計画提案ととも都に提出しているだろう。でも、少なくともネットには登場しない。
ましてや、明治神宮外苑なども含めた地区計画区域全体の将来構想図は、あるのだろうか、ないのだろうか、それさえもわからない。
でも将来構想がないままに、再開発等促進区にするのもどうかと思う。

この地区計画案について東京都への意見回答について審議をした「158回新宿区都市計画審議会議事録」で、倉田委員がこう指摘している。
「全体の構想というようなものを前提となっている、それを示していただいて、ゆえに地区計画が必要なんだということをお示ししていただく必要がある」
ということは、この審議会にも具体的な絵が出されていないのである。これほどにプロジェクト性が強い地区計画で、競技場だけでなく広い外苑の変化もありうる都市計画なのに、どうして公開されていないのだろうか。なんだか不思議な気がする。
新宿区の都市計画審議会にはこれについての議決権はないので、軽く扱われたのか。
(つづく)

参照◆新国立競技場に関する瓢論と弧乱夢と似非言い
http://datey.blogspot.jp/p/866-httpdatey.html

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